Comprare casa o affittare: come decidere

Indice

E’ meglio comprare casa o affittare? Con quali criteri fai questa importante scelta?

A un certo punto della vita, devi decidere se è meglio comprare casa o andare in affitto.

La scelta è tutt’altro che banale, almeno perchè:

  • la casa concentra molta ricchezza, a volte quasi tutto il patrimonio di una famiglia
  • al 99% si deve ricorrere a un mutuo
  • che dura molti anni.

 

Come fai a scegliere?

In questa guida vedremo:

  • i fattori culturali italiani
  • quali sono le principali caratteristiche degli immobili
  • come valutare i rischi dell’acquisto della casa e dell’affitto
  • come effettuare la decisione
 

Le considerazioni che leggerai riguardano gli aspetti strettamente finanziari della faccenda.

Ci sono altrettanti fattori emotivi non meno importanti, legati a obiettivi di vita che ti rendono felice, che vanno considerati nell’acquisto delle case. Soprattutto se si tratta di prima casa.

In fondo all’articolo troverai uno spunto anche su questo aspetto.

Comprare casa o affittare: cosa scelgono gli italiani

In Italia ci sono 57 milioni di immobili di proprietà. 
 
Il controvalore è di 6.000 miliardi di euro.
 
Il 75,2% delle famiglie vive in una casa che ha comprato.

 

Non c’è storia: gli italiani preferiscono comprare casa anzichè andare in affitto.

Nella maggioranza dei casi, le famiglie mettono nella prima casa tutti i risparmi di una vita.

Trovi dati in questo articolo del Sole 24 ore.

Per molti, la casa è ancora il bene sicuro per eccellenza da detenere.

Dimmi se non hai mai sentito frasi così:

  • Compra casa. Non sprecare i soldi in un affitto.
  • Il mattone non tradisce mai.
  • Se vai in affitto, paghi il mutuo al proprietario.

 

Questo credo nasce dalla società del passato.

Comprare casa era un fatto scontato per i nostri nonni e genitori.

E si è trasmesso fino a noi.

Ma è davvero così anche oggi?

Comprare casa o no?

Rispetto a 30 anni fa, la situazione oggi è molto diversa.

La risposta alla domanda:

comprare casa o affittare?

non è più così banale.

La crisi del debito del 2008 ha stroncato la convinzione più comune degli italiani: i prezzi delle case salgono sempre.

Non solo, abbiamo toccato con mano che la ripresa del mercato immobiliare non è stata unica per tutti. 

Alcune zone, come l’area urbana di Milano, negli ultimi anni hanno ripreso il trend rialzista storico. Per chi ha comprato casa a Milano, può essere ancora vero che i prezzi delle case sono (più o meno) sempre in salita.

Questa storia non è però più vera per chi ha comprato fuori dalle aree urbane, che ha visto una diminuzione di prezzi dal 2010 ad oggi.

Immobiliare.it ha costruito una mappa interattiva in cui l’andamento dei prezzi delle case al m2 in ogni sonoglo comune in Italia.

Ecco quindi cosa devi considerare: quando compri una casa, ricordati che stai comprando proprio QUELLA casa. 

La location può fare tutta la differenza del mondo.

Dal 2021, i prezzi medi delle case in Italia sono in risalita. 

Ti lascio a questo link un articolo del Sole 24 Ore sul tema. Nello stesso articolo, si può leggere che il mercato immobiliare nel breve periodo è trainato dal nuovo. Ma rispetto al 2010, i prezzi medi delle case non nuove in Italia sono più bassi del 20% circa.

Conviene comprare casa o affitto? Parti dal perchè

Se stai pensando di comprare la prima casa, devi pensare al perchè lo fai.

E’ da qui che devi partire per decidere se comprare casa o andare in affitto.

La risposta potrebbe essere:

  • La compri perché è la casa della vita, o poco ci manca. Punto.
  • La compri, ma la rivenderai.
  • La compri, e la metterai in affitto.

 

Per ciascuno sono logiche diverse da seguire.

Devi infatti essere in grado di valutare i rischi che dovrai affrontare in ciascun caso.

Ma per farlo devi conoscere almeno le caratteristiche di base degli immobili.

Le vediamo ora.

Caratteristiche e rischi degli immobili

Puoi usare la leva

Leva finanziaria = mutuo che ti concede la banca.

Di solito è più facile ottenere credito per comprare la prima casa che non per fare altro, come avviare un’attività imprenditoriale.

La leva ti permette di acquistare anche se non hai abbastanza soldi.

Per quanto sia considerato “scontato” accedere a un mutuo per la casa, in realtà si tratta di una caratteristica specifica degli immobili.

Non è così semplice sfruttarla per altri progetti.

Prova ad andare in banca a dire:

Mi prestate 100.000 ? Pensavo di comprare azioni.

Non li avrete mai.

Da questo punto di vista, gli immobili presentano un vantaggio. Il credito è più a portata di mano.

Concentrazione

Gli immobili sono beni unici. Concentrano molto patrimonio, in un quartiere, di una città.

In linea di principio (lasciamo stare le eccezioni) non è possibile “scorporare” una casa, vendendo ad esempio una sola stanza.

Non puoi andare in un’agenzia e dire:

Vorrei vendere, ma solo il salotto.

E nemmeno:

Questa casa è stata costruita a Bari, vendiamola a Brescia.

Banalità, giusto?

Eppure, il rischio di concentrazione non sempre viene considerato.

Ti servono 10.000€ in fretta? Non puoi vendere un pezzo di casa.

Quando si ha un bene che concentra molto patrimonio non frazionabile, basta che una piccola variabile si modifichi a tuo favore (o sfavore) e il suo valore può cambiare parecchio.

Esempio:

  • compri casa
  • dopo un po’, viene approvato un piano di riqualificazione del tuo quartiere
  • è probabile che il valore della tua casa aumenti

 

E se il tuo quartiere viene invece trascurato?

L’esempio è molto semplice, ma voglio trasmetterti un concetto: quando hai in mano qualcosa che vale tanto ed è un pezzo unico, le variabili esterne a te, anche le più impensabili, possono influire significativamente e in un colpo solo.

Perché?

Perché la casa è un bene non diversificato.

La concentrazione di capitale è un rischio che devi considerare quando decidi se comprare casa o andare in affitto.

Location

Si collega a sopra.

Una casa è incollata per terra, giusto?

Il suo valore dipenderà quindi da dove si trova.

Se è vero che puoi aumentarlo con una ristrutturazione o altri interventi, non puoi certo sperare di spostarla.

Una casa può essere in un posto perfetto per te, ma non per me.

Potremmo avere esigenze diverse.

Ecco cosa devi guardare quando valuti la location:

  • Trasporti e servizi: vuoi che ti arrivi Deliveroo?
  • Flussi migratori: la gente arriva in quel posto o se ne va?
  • Opportunità di lavoro: sei a Milano o in un comune sperduto?
  • Plus esclusivi: esempio, hai un accesso diretto e privato al mare?
  • Vista panoramica: quartiere grigio con finestre sulla strada o vista sulla Valpolicella?
  • Presenza di scuole di qualità: hai figli? Potrebbe essere per te un fattore fondamentale
  • Divertimenti, shopping, approvvigionamenti in zona: va beh non c’è bisogno di commentare
  • Parchi e risorse naturali: non sto parlando delle cascate del Niagara. Basta del verde pubblico

 

La location è uno dei fattori più importanti, rappresenta un elemento da considerare.

Illiquidabilità

Non puoi vendere una casa con un click come faresti con delle azioni.

Cioè non è detto che là fuori ci sia sempre qualcuno interessato a quella specifica casa.

Non è nemmeno scontato che il prezzo equivalga al valore che le attribuisci.

Prendi questo esempio:

  • da una perizia il tuo immobile in vendita ha un valore di 200.000 €.
  • si presenta un unico compratore che offre 150.000 €.
  • qual è il prezzo della casa?

 

Risposta: 150.000 €, dato semplicemente dalla legge domanda-offerta.

In un caso come questo, potresti ritrovarti a realizzare molto meno di quanto pensassi.

E se hai fretta, la situazione si complica.

Questo è il rischio di illiquidabilità.

Sarà tanto maggiore quanti meno compratori si presentano.

Costi di transazione

Di solito per l’acquisto della prima casa paghi:

  • Imposte ipotecarie e catastali

 

  • Costo del notaio (alcune migliaia di euro)

 

  • Imposta di registro:
    1. 2% del valore catastale se acquisti da privato
    2. 4% se da impresa costruttrice (entro i 5 anni dalla fine dei lavori)

 

  • Costi legati alla stipula del mutuo:
    1. imposta sostitutiva
    2. perizia
    3. istruttoria
    4. premio di assicurazione se richiesto dalla banca

 

  • Commissioni di vendita agenzia immobiliare, se presente (valori tipici 2,5-3,5% sul prezzo di acquisto + IVA. Pensi sia poco? Fai il 3% di 200.000 euro…)

 

Sommando questi costi, si può arrivare tranquillamente al 6-8% del valore della casa (ma può essere anche di più).

Per un immobile di 200.000 €, sono circa 12.000-16.000 €.

Questi soldi sono appunto i costi di transazione.

Da questo punto di vista, gli immobili sono tra gli asset finanziariamente più inefficienti.

Costi accessori

Rientrano nei costi accessori:

  • Polizza assicurativa: magari la banca non ti obbliga a farla, ma potrebbe comunque essere meglio averla. Se subisci danni e non sei coperto, che fai?

 

  • Spese di manutenzione: non le hai se la casa è nuova o ben ristrutturata, ma prima o poi dovrai affrontarle

 

  • Spese legate all’efficientamento energetico: molte case costruite nei decenni scorsi non sono energeticamente efficienti. È possibile dover considerare spese in tal senso (esistono diversi bonus statali, ma intanto i soldi vanno anticipati).

 

  • Interessi sul mutuo: oggi sono molto bassi. Facendo un esempio per dare un’idea:
    1. immobile da 200.000 €
    2. anticipo di tasca tua: 50.000 €
    3. quindi sono 150.000 € di mutuo
    4. supponi 20 anni a tasso fisso 2%

 

In un caso così pagherai circa 32.000 € di interessi.

Non proprio bruscolini.

E l'affitto?

Con un affitto hai il diritto di occupare e usare un immobile di qualcun’altro.

I soldi spesi non ti lasceranno alcun valore residuo. Questo è uno svantaggio.

Perchè quindi andare in affitto?

  • Puoi spostarti quando vuoi
  • Non sei vincolato da debiti (in caso di mutuo)
  • Hai mai pensato a delle alternative di investimento?

 

Alternative?

Immagina di avere il gruzzoletto da anticipare per iniziare il mutuo. Diciamo i 50.000 € dell’esempio di prima.

Puoi dire: così come immobilizzerei quei soldi per i 20 anni di durata del mutuo, forse ci sono alternative di investimento con un orizzonte temporale simile che possano garantire un adeguato ritorno.

Un indice azionario come lo S&P500 ha storicamente offerto, su periodi di tempo così lunghi, rendimenti medi del 10% all’anno circa, negli ultimi 100 anni.

A questa velocità e sfruttando l’interesse composto, il denaro raddoppia in circa 7 anni, e più che sestuplica in 20 anni.

Non si possono fare previsioni sull’andamento futuro dei mercati finanziari, ma val la pena considerare l’opportunità di rendimento che possono offrire ampi indici azionari in lunghi archi temporali.

Prova a dare un occhio a questo articolo, in cui ti parlo di ETF su ampi indici azionari.

Il tuo gruzzolo da 50.000€ potrebbe valerne anche 300.000€ al termine di un periodo così.

Ovvio: alla fine non hai la casa e hai speso in un affitto. É proprio una questione di scelta.

Quando comprare casa?

Ora che abbiamo visto le caratteristiche principali delle case puoi rispondere a questa domanda:

Quando comprare casa?

La mia personale risposta (che potrebbe non essere quella più giusta) è: se hai deciso di comprare, allora fallo quando senti sia il momento giusto per te, con un orizzonte temporale lungo, e a prescindere da tutto il resto.

I genitori di solito mettono molta pressione per farti comprare casa, perchè vedono l’affitto come soldi sprecati.

L’affitto non è uno spreco: è un’opzione.

Hai l’opzione di stare in un posto per un tempo più o meno indefinito, a un prezzo fisso e non modificabile.

Hai l’opzione di spostarti nel caso in cui le cose nella tua vita subiscano qualche cambiamento importante, come un trasferimento del posto di lavoro.

Insomma, l’affitto è flessibile.

Nella mia ottica, ha senso comprare casa quando sai che la tua situazione è stabile. E con ogni porbabilità, non ti muoverai da lì per un pezzo. L’acquisto della casa diventa allora una mossa intelligente, se ne hai le possibilità.

Non esiste un’età giusta per comprare la casa.

Non esiste un momento perfetto. Se anche compri casa in un momento di tassi allo 0%, ma sbagli l’acquisto, le conseguenze negative superano di gran lunga l’aspetto positivo dato dai soldi che la banca ti sta prestando gratis.

In ogni caso, comprare casa richiede uno sforzo iniziale notevole: l’anticipo del mutuo.

A questo proposito, l’ideale è sapere in anticipo quanto sei in grado di risparmiare.

Qui sotto trovi il Foglio Excel per la gestione delle Spese Personali così come l’ho costruito per me. Le formule sono già implementate per il calcolo del risparmio.

Potrebbe darti una mano.

Meglio comprare casa o andare in affitto?

Acquisti casa per viverci a lungo?

Se quella è la casa della vita, non si tratta quasi mai di un investimento.

Se lo fosse, la domanda principale sarebbe: quanto rende?

Siccome:

  • non la rivenderai
  • nessuno ti paga l’affitto (sei tu che paghi il mutuo)
  • e quindi non incassi un euro

 

il rendimento è 0.

In quest’ottica, la casa è più simile a un bene di consumo. Decidi dove vivere, ti piace, la compri, la paghi, la mantieni… e te la godi!

La casa rappresenterà quindi qualcosa che vuoi dalla vita.

Soddisferà un tuo bisogno di sicurezza. E se questo era un tuo obiettivo personale, l’hai centrato in pieno!

Ti dà senso di pace, realizzazione personale, felicità e puoi permettertela?

Non c’era scelta migliore da fare!

Inoltre, una volta terminato il mutuo avrai un bene con un valore residuo.

Quindi si tratta di un acquisto intelligente.

Se sarai fortunato, magari il suo valore sarà pure cresciuto.

Chiaro, non puoi saperlo ora. Ha senso pensare a quale sarà il valore della tua casa tra 30 anni?

No.

Infine, se la compri perché dici:

Mah, ci vivo per un po’, ma poi la rivenderò/affitterò.

allora la vorrai trasformare in un investimento.

Ti consiglio di valutare prima i rischi di cui sopra.

Acquisti casa per rivenderla?

Se acquisti la prima casa per rivenderla poco dopo, con o senza ristrutturazione, vuoi fare un’operazione di trading immobiliare.

È una speculazione che va preparata a tavolino.

Si tratta di una vera e propria attività d’impresa che richiede:

  • molto capitale
  • molta preparazione
  • una solida rete di conoscenze
  • una profonda conoscenza del territorio
  • ottime relazioni con agenzie immobiliari e banche.

 

Chi lo fa è un imprenditore immobiliare.

È un vero e proprio lavoro, che richiede competenze specialistiche importanti.

Meglio astenersi dalle improvvisazioni.

Acquisti casa per affittare?

Eccolo qui l’investimento immobiliare per definizione.

Se compri casa per ricavarne una rendita, allora diventi un investitore immobiliare (e non un imprenditore).

L’investimento è mirato a ottenere un flusso di cassa nel tempo, che sono gli affitti.

Devi progettarlo bene e considerare:

  • location
  • targettizzazione del cliente
  • copertura dai rischi di insolvenza
  • definizione del tasso di rendimento
  • tipologia di affitto (affitto studentesco? Airbnb?)

 

Anche in questo caso, è molto meglio muoversi con i soldi piuttosto che senza soldi.

In azione

In questo articolo ti ho mostrato le caratteristiche e i rischi degli immobili.
 
Come visto, la scelta di acquistare casa o stare in affitto è molto meno banale e semplice di quanto possa sembrare.
 

Ti consiglio di separare l’aspetto finanziario da quello più emotivo legato agli obiettivi di vita.

Comprare casa può essere una mossa intelligente se ci vivrai a lungo e se ti rende felice.

Al contrario, può trasformarsi in una pessima scelta se compri solo perchè senti dire che i soldi in affitto sono buttati. 

Comincia chiarendo il tuo obiettivo. Perchè compri casa?

Bene o male è uno di questi:

  • per starci dentro per un bel po’
  • per rivendere
  • per affittare

 

In base al tuo obiettivo, usa le logiche che ti ho mostrato.

 

Un abbraccio,

Francesco

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